انتقال موج اجاره‌نشینان به تابستان

ناطقان: مستأجران و مشاوران املاک به آینده بازار اجاره در دوره پساکرونا بدبین‌ هستند و معتقدند درصورتی‌که دولت و به‌ویژه وزارت راه و شهرسازی چاره‌ای نیندیشد، مستأجران در تابستان امسال با چالش‌های جدی مواجه خواهند شد.

 بررسی‌ها نشان می‌دهد فعلاً مصوبه ستاد مقابله با کرونا برای تمدید 2ماهه قراردادهای اجاره سررسید شده و خیال بخشی از مستأجران راحت شده اما این مصوبه از سوی دیگر موجی از تقاضاهای اجاره را به بعد از تیرماه موکول کرده که با توجه به سازوکارهای معیوب این بازار، احتمالاً به‌نوعی هرج‌ومرج و قیمت‌سازی در بازار اجاره‌بها منجر خواهد شد.

ستاد مقابله با کرونا هفته پیش، مقرر کرد اعتبار آن دسته از قراردادهای اجاره که از اسفند 98تا پایان اردیبهشت امسال سررسید شده‌اند، تا پایان تیرماه تمدید شود تا هم اجبار انتقال محل سکونت خانوارهای اجاره‌نشین در دوره شیوع کرونا مرتفع شود و هم مستاجران به‌واسطه کاهش درآمدهای خود، مجبور نباشند تا پیش از عادی شدن شرایط، قرارداد اجاره خود را با هزینه‌های سنگین‌تر تمدید کنند. هرچند در این میان بسیاری از اجاره‌نشین‌هایی که مهلت قراردادشان پیش از تصمیم دیرهنگام ستاد به سر آمده بود، متضرر شدند و همچنان از این تأخیر گله‌مندند.

آتش‌بس در بازار اجاره

تا پیش از اینکه ستاد مقابله با کرونا مصوبه تمدید 2ماهه قراردادهای اجاره را ابلاغ کند، وزارت راه و شهرسازی پیشنهاد تمدید 6ماهه قراردادهای اجاره‌بهای مسکونی را به هیأت دولت فرستاده بود که درصورت تصویب، عملاً کل فصل جابه‌جایی در بازار مسکن را در برمی‌گرفت. این طرح اگرچه ظاهراً به بهبود وضعیت بازار اجاره منجر می‌شد اما از یک‌سو حقوق مالکیت موجران و صاحبخانه‌ها را تحت‌تأثیر قرار می‌داد و از سوی دیگر، تنش بازار را برای تقاضاهای جدید اجاره یا متقاضیان جابه‌جایی بیشتر می‌کرد؛ بر همین اساس بود که ستاد مقابله با کرونا پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی برای تمدید 6ماهه قراردادها را تعدیل کرد و ضمن موافقت با 4‌ماه از این پیشنهاد، سررسید قراردادهای اجاره را از آخر اسفند پارسال و فروردین امسال به تیرماه انتقال داد. این موضوع به‌واسطه الزام قانونی و همراهی شوراهای حل اختلاف در مورد صدور حکم تخلیه، عجالتاً رابطه میان موجر و مستأجر را به آتش‌بس رسانده و حداقل تا 3‌ماه آینده این وضع ادامه دارد.

هشدار بنگاه‌داران برای انباشت تقاضا

بنگاه‌های مشاور املاک پس از مدتی تعطیلی، از ابتدای اردیبهشت رسماً فعالیت خود را آغاز کرده‌اند اما بررسی‌های میدانی از کسادی بازار این صنف حکایت دارد. مشاوران املاک معتقدند دلیل اصلی خلوتی این روزهای بازار خرید و اجاره مسکن، تمدید قراردادهای استیجاری تا تیرماه است؛ زیرا تا پیش از مصوبه ستاد مقابله با کرونا، افراد بیشتری به‌دنبال یافتن واحدهای استیجاری مناسب به بنگاه‌ها رفت‌وآمد می‌کردند یا از طریق آگهی‌های اجاره در فضای مجازی، با بنگاه‌داران تماس می‌گرفتند اما حالا کل مراجعات بازار اجاره به چند نفر در روز محدود شده که عمدتاً متقاضی اجاره یا جابه‌جایی هستند. به‌زعم مشاوران املاک این کسادی می‌تواند در اواسط تابستان به غوغایی در بازار اجاره تبدیل شود و به‌واسطه سنتی بودن این بازار، زمینه را برای هرج و مرج قیمت‌ها فراهم آورد. به گفته یکی از فعالان صنف مشاور املاک، اگر قرار باشد کل تقاضای فصل نقل‌وانتقال در بازار مسکن یعنی از خرداد تا شهریور، در محدوده 2 ماه، یعنی مرداد و شهریور به بازار سرازیر شود، مستأجران فرصت کمتری برای بررسی و توافق بر سر واحدها دارند و همین شتاب‌زدگی می‌تواند یکی از عوامل هرج و مرج در بازار باشد.

شرکت‌های حرفه‌ای اجاره‌داری چه شد؟

در بهار پارسال و همزمان با تنش قیمت‌ها در بازار اجاره، معاونت وقت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی 5برنامه کلیدی برای حمایت از مستأجران تدوین کرده بود که البته هیچ‌کدام از آنها اجرایی نشد. یکی از این برنامه‌ها که شخص وزیر راه و شهرسازی نیز درباره آن اظهارنظر کرده بود، ورود شرکت‌های حرفه‌ای اجاره‌داری به بازار اجاره بود که بوروکراسی‌های مرسوم این بازار را حذف و روابط موجر و مستأجر را هم ازنظر حقوقی و هم ازنظر مالی مدیریت می‌کرد. این شرکت‌ها قادر بودند علاوه بر اینکه ریسک‌های موجر در یافتن مستأجر و وصول اجاره‌بها را پوشش دهند، می‌توانستند مستأجران را نیز در یافتن بهترین موارد اجاره یاری کنند و از سردرگمی‌ آنها بکاهند؛ اما حالا، در شرایطی که یک سال از زمان مطرح شدن ورود این شرکت‌ها می‌گذرد، نه‌تنها هیچ خبری از آنها نیست، بلکه برنامه‌های احتمالی وزارت راه و شهرسازی برای ساماندهی و کنترل بازار مسکن و اجاره امسال نیز مشخص و اعلام نشده است.

به‌تازگی وزیر راه و شهرسازی از ایجاد سامانه ملی املاک و اسکان موسوم به سامانه شناسایی خانه‌های خالی و تحویل آن به سازمان امور مالیاتی خبر داده؛ سامانه‌ای که قرار بود تا آخر سال 94ایجاد شود و معیار شناسایی خانه‌های خالی و دریافت مالیات از آنها باشد. اگر این سامانه در سررسید مقرر ایجاد می‌شد، خانه‌های خالی پس از شناسایی در سال 95، یک سال معافیت مالیاتی داشتند و از اول سال 96به پرداخت مالیات ملزم می‌شدند. حالا آنگونه که محمود محمودزاده، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی می‌گوید، قرار است با فعال شدن سامانه ملی املاک و اسکان، مالیات خانه‌های خالی از همان سال 96محاسبه و دریافت شود. حالا اما، با توجه به شرایط خاص بازار اجاره، وزارت راه و شهرسازی و سازمان امور مالیاتی می‌توانند سازوکاری ایجاد کنند که از این ابزار مالیاتی به‌عنوان یک ابزار تشویقی در بازار اجاره پساکرونا استفاده شود.