لزوم برخورد حقوقی و اقتصادی با معضل مسکن

ناطقان: نعمت احمدی، حقوق‌دان، در یادداشتی در روزنامه شرق نوشت: «وضعیت مسکن و اجاره آن نزدیک است به بحران اجتماعی تبدیل شود. کسانی که مستأجر هستند، شرایط موجود را تحمل‌ناپذیر اعلام می‌کنند. یکی از همکاران در ساختمانی که نگارنده حدود ۴۰ سال پیش خریداری کردم و تاکنون ساکن هستم، یک سالی است که مستأجر شده و درست صد برابر پولی را که ۴۰ سال پیش برای خرید پرداخت کردم، به‌ عنوان ودیعه (!) به صاحب ملک پرداخت کرده و ماهی هفت میلیون تومان هم اجاره می‌پردازد. مالک ۱۱ میلیون تومان اجاره ماهانه و مبلغی هم برای اضافه‌کردن به بیعانه پیشنهاد داده است، مبلغ اضافه را ممکن است تهیه کنند، اما اضافه‌شدن چهار میلیون تومان به اجاره ماهانه را نمی‌توانند بپردازند و مدتی است دنبال مسکن دیگری می‌گردند و چون جای مناسبی پیدا نکرده‌اند، می‌گفت به اجبار با تبدیل ماشین، مبلغ ودیعه را تأمین خواهم کرد و می‌ماند ماهی چهار میلیون تومان اجاره اضافه که از تیرماه باید پرداخت کنم و نمی‌دانم آیا قادر به تأمین آن خواهم شد؟ یکی از اعضای دفتر هم که حقوقی معمولی می‌گیرد، در آپارتمانی ۵۰ متری در شهرک اکباتان زندگی می‌کند و ۱۲۰ میلیون تومان بیعانه پرداخته و مالک تکلیف کرده است که بیعانه را باید ۲۰۰ میلیون تومان و اجاره را ماهانه سه میلیون تومان پرداخت کند!

دو موضوع بالا را آوردم که هم محل پیداست و هم مستأجران آشنا و در دسترس هستند. کاری به خانه‌های لاکچری با بیعانه دو سه میلیارد و اجاره ۲۰۰، ۳۰۰ میلیون تومان ندارم که همه از آن اطلاع دارند. آقای اسحاق جهانگیری در واکنش به روند روبه‌رشد قیمت اجاره مسکن، خبر از ورود دولت به بازار مسکن داد و می‌گوید بخش زیادی از جامعه اجاره‌نشین هستند و هزینه اجاره مسکن در سبد هزینه خانوار بالاست، دولت قطعا برای مهار رشد اجاره‌بهای مسکن تصمیم‌های لازم را خواهد گرفت که البته ممکن است با اصول اقتصاد سازگار نباشد... . جای شکرش باقی است که آقای جهانگیری از همین اول طرح از ناسازگاری آن با اقتصاد یاد می‌کنند...

اجاره عمری به درازنای مالکیت دارد. از آن روزی که بشر توانست مازاد بر احتیاج خود بر اموال تسلط پیدا کند، در واقع قادر شد بر هم‌نوع خود از این بابت که دارای تمکن بیشتری است، سلطه پیدا کند، هرچند اجاره مسکن در تاریخی مؤخر‌تر از دیگر روابط اجتماعی بر زندگی مردم حاکم شد و در گذشته چند نسل از یک خانواده در خانه‌ای که همه را دور هم جمع می‌کرد، زندگی می‌کردند، روابط اجتماعی در ایران با تغییر زندگی روستایی به شهری به هم خورد؛ تهران که از آغاز قرن سیزدهم هجری قمری به پایتختی انتخاب شد، کم‌کم وسعت پیدا کرد و عوامل بیرونی مثل جنگ جهانی اول و دوم و تبعات این جنگ‌ها بر زندگی مردم ایران باعث مهاجرت به تهران و دیگر شهرها از مناطق روستایی شد؛ تا جایی که دولت مجبور به دخالت در نحوه استفاده از مسکن شد. اولین قانونی که اجاره مسکن را جدای از قوانین مربوط به اجاره، در قانون مدنی ایجاد کرد و دولت را وادار به دخالت کرد - قانون راجع به قرار حکمیت بین متعاملین - مصوب سال ۱۳۰۷ است؛ قانونی که اجاره محل سکونت را از قانون مدنی مستثنا کرد. در قانون مدنی ذیل ماده ۴۹۴ آمده است: ... عقد اجاره به‌ محض انقضای مدت برطرف می‌شود و اگر پس از انقضای آن مستأجر عین مستأجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگاه دارد، موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت‌المثل خواهد بود.

در سال ۱۳۱۷ و زمانی که تبعات جنگ جهانی دوم گریبان ایران را هم گرفت، اولین قانون مربوط به اجاره مسکن تحت عنوان – قانون راجع به تعدیل مال‌الاجاره – در ۹ ماده به تصویب رسید، این اولین دخالت دولت در اجاره اماکن مسکونی و تجاری بود، بعد از جنگ جهانی دوم که ایران دچار قحطی و گرانی و مهاجرت روستاییان به شهرها شد، به‌ منظور کمک به شرایط مالی کشور یکی از اقتصاددانان آمریکایی به نام دکتر میلسپو به سمت رئیس کل دارایی با اختیارات ویژه استخدام شد، فردی مستبد که مرحوم دکتر احمد متین‌دفتری او را دیکتاتور اقتصادی نامید. دکتر میلسپو سنگ‌بنای قانونی را در کشور ریخت که مانع از شکل‌گرفتن صنعتی به نام ساختمان‌سازی برای اجاره به مردم شد، دکتر میلسپو بر این باور بود که باید مالکان را وادار کرد که از تخلیه مستأجر خود ممنوع شوند، مگر در شرایطی که احتیاج شخصی دارند، قانونی که با افت‌و‌خیز تا مهرماه سال ۱۳۷۶ دخالت دولت در فسخ قرارداد اجاره را به نفع مستأجران ادامه داد؛ قانونی که در بخش اماکن تجاری کماکان ادامه دارد و ویرانی و زشتی خیابان‌های شهرهای مختلف کشور ناشی از این قانون است و بر خلاف تعریف مالکیت در اسلام برای املاک تجاری دو مالک تعریف می‌شود؛ یکی مالک عین که موجر نامیده می‌شود و مالکیت او ارزش افزوده چندانی ندارد و دیگری مالک منافع یا سرقفلی که ارزش افزوده آن غیر قابل تصور است.

برای مثال خیابان‌های مرکزی تهران مانند فردوسی که به علت عرضه اجناس بومی بین خارجی‌ها از شهرت بالایی برخوردار است؛ یکی از خیابان‌های غیر قابل‌ تحمل است با ساختمان‌هایی که در حال تخریب هستند، مالک انگیزه‌ای برای نوسازی و زیباسازی ندارد و مستأجر هم اجازه نوسازی و تعمیرات اساسی را ندارد. تا مهرماه سال۱۳۷۶ که قانون جدید روابط موجر و مستأجر اجرائی شد، فسخ اجاره محل سکونت به حکم دادگاه نیاز داشت و از این تاریخ به بعد با انقضای مدت اجاره شوراهای حل اختلاف دستور تخلیه محل اجاره را صادر می‌کنند، موضوعی که عرضه خانه را برای اجاره راحت کرده است. اما حضور دلالان بازار اجاره باعث شکل‌گیری عنوان جدیدی در عقد اجاره به‌عنوان ودیعه شده است و چون کمیسیون مربوط به انعقاد عقد اجاره بستگی به مبلغ ودیعه و اجاره ماهانه دارد، با تأسف بنگاه‌های معاملات ملکی شرایطی را به وجود آورده‌اند که هر ساله به مبلغ ودیعه اجاره اضافه می‌شود، قانون عرضه و تقاضا بر مسکن هم حاکم است و معلوم نیست با وجود ساخت‌و‌ساز فراوان و خالی‌ بودن خانه‌ها، مالکان چرا رغبتی به اجاره‌دادن املاک خالی ندارند و دخالت دولت هم نمی‌تواند راهگشای این مهم باشد که مالکان را مجبور به اجاره‌دادن خانه‌های خالی بکند.

در ایام جنگ و مهاجرت عده‌ای زیاد از مناطق جنگ‌زده به شهرهای بزرگ به‌ویژه تهران، دستورالعملی از طرف دولت مبنی بر اجاره خانه‌های خالی صادر شد و اگر خانه‌ای خالی به دادگاه معرفی می‌شد، به دستور دادگاه خانه با قیمت مناسب به افراد بی‌مسکن اجاره داده می‌شد. تجربه تلخی که سابقه آن در بایگانی دادگستری موجود است، نمی‌دانم ورود دولت به گفته آقای جهانگیری به وضع مسکن این‌ بار چگونه خواهد بود؛ اگر با تصویب قانونی جدید موجران را مکلف کنند که از تخلیه محل اجاره به شرط پرداخت اجاره‌بها خودداری کنند، دوباره سر از بیراهه‌ای درخواهیم آورد که سنگ‌ بنای آن را دکتر میلسپو محکم کرد که تا پایان رژیم سابق و مدتی در نظام جمهوری اسلامی برقرار بود و اگر مالکان را مجبور به اجاره‌دادن خانه‌های خالی خود کنیم، باز هم قدم در بیراهه‌ای گذاشته‌ایم که در دهه ۶۰ مالک و مستأجر را رودرروی هم قرار داد. اگر به راهی برویم که به باور نگارنده بنگاه‌های معاملات ملکی هوادار آن هستند؛ یعنی پرداخت اجاره ماهانه به‌اضافه ودیعه‌های سنگین، انبوه مستأجران طبقه متوسط را از وضعیتی که امروز دچار آن هستند بلاتکلیف‌تر خواهیم کرد.

راه‌ حل چیست؟ اگر قانون عرضه و تقاضا را درباره خانه‌های ساخته‌شده و مستأجران در نظر بگیریم، با انبوه خانه‌های خالی روبه‌رو می‌شویم، کافی است در اوایل شب گشتی در خیابان‌های شهر به‌ویژه مناطق شمالی و غربی شهر تهران بزنیم؛ با انبوه برج‌ها و ساختمان‌هایی روبه‌رو می‌شویم که یا چراغ همه ساختمان خاموش است یا تک‌وتوک واحدهایی نشانه‌ای از سکونت را دارند، کافی است به آمار شهرداری و میزان واحدهای ساخته‌شده در شهرهای بزرگ نگاه کنیم و از آن طرف به پرونده دارایی صاحبان املاک نگاهی بیندازیم. با فرمول عجیب‌وغریبی روبه‌رو می‌شویم، تعداد خانه‌های خالی که اتفاقا مالیات هم نمی‌پردازند، همه را به فکر فرومی‌برد که دولت به‌ویژه وزارت دارایی چه برنامه‌ای دارد. راه‌ حل منطقی این است که هم‌زمان با اخذ پایان کار یا تکمیل بنا، پرونده‌ای به‌عنوان پرونده مالیات بر مستغلات باز شود و میزان مالیات بر مستغلات خالی را تصاعدی به نسبت مدتی که خانه خالی می‌ماند، بالا ببریم، از طرفی برای کسانی که املاک خود را به اجاره واگذار می‌کنند، مشوق‌های مالیاتی در نظر بگیریم و مهم‌تر این که در مدت متعارف قانونی اگر مالکی ساختمان مُعد برای سکونت را به اجاره واگذار نکرد، برای او جریمه مالیاتی بالایی در نظر بگیریم و ساختمان را به‌عنوان سرمایه راکد و متوقف که فقط به سرایداری نیاز دارد که اول شب چراغ‌های بخشی از ساختمان را روشن و خاموش کند، غیر اقتصادی کنیم، در این حالت دولت نه در امر مسکن و اجاره دخالت کرده و نه روابط آزاد بین موجر و مستأجر را گرفتار قواعد دست‌و‌پاگیر کرده است؛ بلکه ابتدایی‌ترین روش را در روابط مالکان ساختمان‌ها با اداره دارایی برقرار کرده است؛ در این صورت مالک یا مالکان باید منافع خود را در نظر بگیرند و بین پذیرش پرداخت مالیات بر خانه‌های خالی که با فرمول ویژه‌ای تصاعدی خواهد بود، با اجاره همان ملک به مستأجر یا مستأجرانی که موجب حمایت قانونی معافیت مالیاتی خواهد شد، یکی را انتخاب ‌کنند. اراده دولت نباید با اصول اقتصاد در تضاد باشد، راهکاری که باز هم به گفته آقای دکتر جهانگیری خروجی آن فشار به اقشار ضعیف جامعه باشد که به آنان بگوییم ناچار هستید خانه‌ای کوچک‌تر انتخاب یا به حاشیه شهر مهاجرت کنید اما به مالکان نگوییم یا ملک خود را به اجاره بدهید و اگر نیازی به اجاره ملک خود ندارید و درصدد هستید از مسکن به‌عنوان سرمایه راکد استفاده کنید، مالیات آن را بپردازید، مالیاتی که به خانه‌های خالی تعلق می‌گیرد، باید چندین برابر مالیات مستغلاتی باشد که اجاره داده شده است.»