خیار عیب در ملک

ناطقان: قانون در کنار اختیار قرار دادن شروط برای طرفین معامله، برای هر یک از طرفین حق فسخ در نظر گرفته است که در شرایط خاصی می توانند از این حق خود استفاده کنند. به طور مثال یکی از طرفین طرف دیگر معامله را فریب داده باشد یا کالای مورد معامله معیوب و دارای عیب باشد یا قیمت تمام شده کالای مورد معامله تفاوت زیادی با قیمت عرفی کالا داشته باشد و… از جمله شرایطی هستند که برای یکی یا هر دو طرف معامله حق فسخ ایجاد میکنند، که به اینها خیارات گفته می‌ شود.

 

√ یکی از خیارات، خیار عیب می باشد که در ادامه به توضیح آن و شرایط فسخ قرارداد با اعمال خیار عیب و اینکه استفاده از خیار عیب در معاملات ملکی به چه صورت میباشد و مواردی که نمی توان با استفاده از خیار عیب معامله را فسخ نمود پرداخته میشود.

 

خیار عیب چیست؟

 

قانون مدنی خیار عیب را اینطور تعریف کرده است که: اگر بعد از معامله ظاهر شود که مبیع (کالا) معیوب بوده، مشتری مختار است در قبول مبیع معیوب یا اخذ ارش یا فسخ معامله.

 

√ بنابراین همانطور که گفته شد خیار عیب یکی از انواع حق فسخ می باشد. این حق فسخ در یک معامله ممکن است برای مشتری باشد یا برای فروشنده.

 

به طور مثال اگر بعد از انعقاد قرارداد معلوم شود که کالای فروخته شده معیوب بوده است یعنی قرار بر این بوده که کالای سالم به مشتری تحویل داده شود اما کالای معیوب تحویل داده شده است، در این فرض مشتری به موجب خیار عیب دارای حق فسخ می باشد یعنی اختیار دارد در این که معامله را فسخ کند یا کالا را با عیبش بپذیرد و یا اینکه از فروشنده بابت عیب کالا خسارت بگیرد.

 

√ در فرض دیگری چنانچه ثمن معامله پول نباشد یعنی مشتری در قبال خرید کالای مورد نظر خود با توافق با فروشنده به جای پول نقد یک کالای دیگر در عوض به فروشنده بدهد، در این فرض اگر بعد از تحویل کالا فروشنده متوجه شود که ثمن معامله دارای عیب می ‌باشد، اختیار دارد در این که معامله را فسخ کند کالا را با عیبش بپذیرد و یا بابت عیب کالا از خریدار یا مشتری خسارت مطالبه کند.

 

خیار عیب در ملک

 

√ لازم به ذکر است که خیار عیب مختص عقد بیع یا خرید و فروش نیست و در هر معامله یا قراردادی که کالا یا مالی رد و بدل می ‌شود می ‌بایست آن کالا سالم به طرف مقابل تحویل داده شود اما در صورتی که بعدا معلوم شود که معیوب بوده، حق فسخ ناشی از خیار عیب وجود دارد.

 

√ ممکن است مورد معامله ملک باشد تفاوتی ندارد که معامله در خصوص خرید و فروش ملک باشد یا اجاره ملک، چنانچه پس از تحویل ملک مشخص شود ملک دارای عیب و ایراد می باشد که مستاجر یا خریدار از آن عیب اطلاعی نداشته است، از امتیازات خیار عیب برخوردار می ‌شود.

 

√ برای بیان آن به ذکر مثالی می پردازیم که آثار آن را در خرید و فروش و همچنین اجاره ملک بررسی می کنیم
دستور تخلیه فوری | شرایط حکم تخلیه اجاره در زمان کرونا

فسخ کردن معامله زمین به دلیل عیب, وکیل ملکی, مشاوره حقوقی تلفنی ملکی, وکیل, مشاوره حقوقی, وکیل پایه یک دادگستری

فرض کنید که سقف خانه ای در حالی که چکه می کند توسط فروشنده به فروش رفته است ولی هنگام معامله یا به دلیل مخفی بودن، این موضوع مشخص نبوده یا ممکن است این عیب مشخص بوده اما خریدار ملک دقت کامل را به خرج نداده و متوجه این موضوع نشده است. اما حالا که از عیب ملک مطلع شده است در این فرض ٣ راه پیش روی خریدار ملک می باشد:

 

| خریدار معامله را فسخ کند و ثمن معامله را مطالبه نماید

 

| معامله را فسخ نکند و عیب ملک را بپذیرد

 

| معامله را فسخ نکند ولی از طرف اول معامله ارش یا خسارت دریافت کند.

 

در ادامه با مثال فوق به توضیح عیب در قرارداد اجاره می پردازیم

 

خیار عیب در قرارداد اجاره

 

در قرارداد اجاره ملک، مستاجر بر طبق قانون دو اختیار پیش روی خود ندارد

 

| به موجب عیب قرارداد اجاره ملک را فسخ نماید

 

| یا با قبول عیب، مبلغ اجاره را بدون کم و کاستی به شخص موجر پرداخت نماید.

 

√ در نظر داشته باشید در صورتی که عیب ملک توسط موجر به هر طریقی برطرف شود در این صورت مستاجر اختیار قرارداد اجاره را نخواهد داشت.

 

√ همچنین در صورتی که عیب به گونه ای باشد قابلیت استفاده از ملک به صورت کلی منتفی شود و نتوان عیب را برطرف نمود در اینصورت قرارداد اجاره باطل می باشد.

 

شرایط فسخ قرارداد فروش ملک به موجب خیار عیب

 

چنانچه قرار بر این بوده است که ملک مورد معامله صحیح و سالم به دست مشتری برسد اما ملک دارای عیب و ایراد به مشتری تحویل داده شود، در این شرایط اگر مشتری بخواهد از حق فسخ خود استفاده کند و معامله را به دلیل وجود عیب در ملک مورد معامله فسخ کند باید به چند نکته توجه کند:

 

| عیب ملک هنگام انعقاد قرارداد مخفی باشد: منظور از مخفی بودن عیب کالا در زمان قرارداد این است که مشتری در تاریخ معامله متوجه معیوب بودن ملک نشده باشد. فرقی نمی کند که عیب کالا به عمد پوشیده شده بود و قابل تشخیص نبوده است و یا مشتری سهل انگاری کرده باشد. به هرحال کالای معیوب به مشتری تحویل داده شده است و او از این موضوع هنگام بستن قرارداد آگاه نبوده است.

 

| خیار عیب ملک فوری است: به عبارتی  زمان عمل کردن به فسخ معامله به دلیل معیوب بودن ملک فوری است. بنابراین هر زمان که مشتری از عیب ملک مطلع شد و تصمیم گرفت که معامله را فسخ کند باید در یک مدت زمان عرفی (فوریت عرفی) اقدام به فسخ معامله کند. در غیر این صورت چنانچه مدت زمانی بگذرد که نشان دهد مشتری از فسخ منصرف شده است دیگر امکان فسخ وجود ندارد و تنها می تواند مطالبه خسارت کند.

∴ پرسش و پاسخ

 

آیا در صورت معیوب بودن ملک خیار عیب وجود دارد؟

 

بنابر توضیحاتی که در مطلب داده ایم پاسخ به این سوال مثبت است.

 

با وجود عیب در ملک برای شخص خریدار چه اختیاراتی وجود دارد؟

 

در صورت وجود شرایط آن امکان فسخ قرارداد یا گرفتن خسارت و ارش وجود دارد