موارد حقوقی درباره قولنامه خانه

ناطقان: قولنامه، یا وعده قرارداد، در انواع مختلف آن، در واقع، یک پیش قراداد است که میان دو طرف که قصد انعقاد قراردادی را داشته، منعقد شده و حاوی تعهد آن‌ها به انعقاد قرارداد اصلی، در آینده و با شرایطی مشخص شده در قولنامه می‌باشد. این پیش قرارداد، یک عقد معین در قانون مدنی نبوده و اعتبار آن، تابع ماده ۱۰ قانون مذکور می‌باشد که مقرر داشته: «قرارداد‌های خصوصی، نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده‌اند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، نافذ است.»

به طور معمول، قولنامه، هنگامی منعقد می‌گردد، که طرفین، راضی به انجام معامله بوده، اما یکی از طرفین یا دو طرف، هنوز شرایط لازم برای انعقاد قراداد اصلی را ندارد. به عنوان مثال، در قراداد بیع (خرید و فروش) یک خانه، خریدار، خانه و ویژگی‌های آن را پسندیده، اما در حال حاضر، پول کافی برای پرداخت مبلغ خانه مورد نظر را ندارد؛ فلذا، در این شرایط، خریدار و فروشنده، قولنامه‌ای را منعقد کرده و متعهد می‌شوند، تا در تاریخ معینی در آینده، برای انعقاد قراداد اصلی، حاضر شوند.

نکته‌ای که باید مورد توجه قرار گیرد، آن است که این توافق مقدماتی، هرچند عنوان پیش قرارداد را داشته، اما خود، یک قرارداد کامل بوده و لازم است تا از شرایط صحت معامله برخوردار باشد. درنتیجه، طرفین منعقد کننده قولنامه، در انواع مختلف آن، باید دارای قصد واختیار بوده، اهلیت داشته و سفیه و مجنون و صغیر نباشند. همچنین، موضوع قولنامه باید یک موضوع مشروع و قانونی بوده و جهت انعقاد آن، یعنی هدفی که برای تحقق آن، قولنامه، منعقد می‌شود نیز باید قانونی و مشروع باشد.

بنابراین، به عنوان مثال، قولنامه‌ای که منعقد شده و طرفین، ضمن آن، تعهد می‌کنند تا در آینده، برای انعقاد قرارداد فروش انگور حاضر شده تا خریدار، با آن انگورها، شراب درست کند، به دلیل جهت ناشمروع آن، باطل و فاقد اعتبار و حمایت قانونی می‌باشد.

نکته مهم دیگری که در رابطه با مفهوم قولنامه و این سوال که در چه مکانی قولنامه خرید ملک نوشته می‌شود، باید مورد توجه قرار گیرد، این نکته بوده که هرچند، قولنامه در تعریف حقوقی آن، یک پیش قرارداد میان طرفین و با هدف آماده سازی شرایط برای انعقاد قراداد اصلی بوده، اما غالبا در عرف، در مواردی استفاده می‌شود که طرفین، پیش از حضور در دفاتر اسناد رسمی، در دفتر املاک، اقدام به انعقاد یک قرارداد و تنظیم یک سند عادی نموده که به آن، قولنامه گفته می‌شود. قولنامه در این مفهوم، معادل مبایعه نامه یا اجاره نامه است.

قولنامه‌ها با هدف انعقاد قرارداد اصلی، نسبت به انواع مختلفی از اموال، منعقد می‌شوند. بنابراین، قولنامه‌ها طیف گسترده‌ای از اموال و قراداد‌ها را در بر می‌گیرند. لذا، به عنوان مثال، قولنامه ممکن است، در مورد تعهد به خرید و فروش یک دستگاه اتومبیل در آینده بوده یا ناظر بر اجاره دادن خانه باشد.

در نتیجه، با توجه به توضیحات فوق، در پاسخ به این سوال که تعریف قولنامه خانه چیست؟ باید گفت، از نظر حقوقی، قولنامه خانه، یک قرارداد مقدماتی و تعهد به انعقاد قرارداد اصلی در آینده و در مورد یک خانه می‌باشد. با این وجود، در اصطلاح عرف، هنگامی که صحبت از قولنامه خانه می‌شود، منظور مبایعه نامه یا قولنامه اجاره خانه‌ای بوده که در دفاتر املاک و در قالب یک سند عادی، تنظیم می‌گردد.

انواع قولنامه خانه

از نظر حقوقی، محدودیتی در مورد قرارداد‌هایی که می‌توانند در قالب قولنامه منعقد گردند، وجود نداشته؛ بنابراین، کلیه قراداد‌های قانونی افراد در مورد خانه، می‌توانند در قالب قولنامه منعقد شوند. با این وجود، در عرف کشور ما، قولنامه خانه، در رابطه با دو قرارداد، منعقد می‌شود که عبارتند از:

قولنامه بیع خانه

منظور از قولنامه بیع خانه، یا قولنامه خرید و فروش خانه، به عنوان یکی از انواع مهم قولنامه، در مفهوم عرفی آن، قراردادی است در قالب سند عادی که میان طرفین و در دفتر املاک، منعقد شده و ضمن آن، یک طرف، مالکیت خانه خود را در مقابل مبلغی مشخص، به طرف دیگر قرارداد، انتقال می‌دهد. این انتقال در قالب سند عادی، غالبا با تعهد به حضور در دفتر اسناد رسمی و در تاریخ مشخص، برای تنظیم سند رسمی خانه می‌باشد.

قولنامه اجاره خانه

نوع دیگری از انواع قولنامه در مفهوم عرفی آن، قولنامه اجاره خانه می‌باشد. هنگامی که صحبت از قولنامه اجاره خانه شده و این سوال مطرح می‌گردد که در چه مکانی قولنامه خرید ملک نوشته می‌شود؟ منظور، آن است که موجر (مالک) خانه، با حضور در دفاتر املاک و با تنظیم یک سند عادی، قرارداد اجاره را با مستاجر، منعقد کرده و مالکیت منافع خانه را در مقابل اجاره بها، به وی انتقال داده تا مستاجر بتواند از ملک، استفاده نماید.

وجه التزام قولنامه خانه

اصطلاح مهم دیگری که در رابطه با انواع قولنامه مطرح شده و به طور معمول، در تمام قولنامه‌های خانه، به عنوان یکی از شروط قرارداد، درج می‌شود، بحث وجه التزام قولنامه خانه است.

وجه التزام، در ماده ۲۳۰ قانون مدنی، بدین صورت، تعریف شده است: «اگر در ضمن معامله، شرط شده باشد که در صورت تخلف، متخلف، مبلغی به عنوان خسارت تادیه نماید، حاکم نمی‌تواند او را به بیشتر یا کمتر از آن چه که ملزم شده است، محکوم کند.»

با توجه به تعریف قانونی وجه التزام، در پاسخ به این سوال که وجه التزام قولنامه خانه چیست؟ می‌توان گفت، به طور معمول، در قرارداد قولنامه خانه، طرفین قرارداد، شرطی را درج کرده و به موجب آن شرط، توافق می‌کنند تا اگر، یک طرف، از انجام تعهد قانونی خود، امتناع نمود، ملزم باشد تا مبلغ معینی را به عنوان خسارت، به طرف مقابل بپردازد. به این مبلغ خسارت توافق شده در قولنامه خانه، وجه التزام قولنامه خانه گفته می‌شود. معمولا، وجه التزام قولنامه خانه، به صورت‌های زیر، تعیین می‌شود:

ضمن قولنامه بیع یا خرید و فروش خانه، طرفین، شرط می‌نمایند تا اگر فروشنده، در تاریخ معین، از حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی امتناع نمود، موظف است که روزانه یا ماهیانه، مبلغ معینی را به خریدار پرداخت کند؛ یا اینکه در صورتی که خریدار، در تاریخ مشخص، از پرداخت بقیه ثمن (قیمت) مورد معامله امتناع نمود، فروشنده می‌تواند بابت هر روز تاخیر در پرداخت، مبلغ مشخصی را از خریدار دریافت نماید.

ضمن قولنامه اجاره خانه، طرفین، شرط می‌کنند که در صورتی که موجر، مورد اجاره را در تاریخ مشخص شده، تحویل مستاجر نداده یا اینکه مستاجر، بقیه پول پیش را در تاریخ تعیین شده به موجر نپردازد، طرف مقابل، حق مطالبه مبلغ معینی را به صورت روزانه و به عنوان خسارت وجه التزام قولنامه خانه خواهد داشت.